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したがって、リフォームを行う際にトラブルにならないようにするには、どのような制約あり、どのような手続が必要かということを十分認識してとりかかることが大切です。

では、どのようなことを認識すればいいか、具体的には専有部と共用部の区分、構造上の制約や管理組合のルールなどがありますので、それぞれ確認しましょう。

専有部・共用部の法的な区分

マンションの建物は区分所有されているため、マンション法により専有部分と共用部分に分かれています。区分所有者がリフォームできるのは、専有部分だけです。共用部分は、区分所有者全員により共有されているため、リフォームの対象とすることはできません。 ここでは、リフォームの際に大切な専有部分と共用部分の区分と専用使用部分について確認しておきましょう。

〔専有部分〕
専有部分とは、住戸のコンクリート等で区画された内側をいい、主に住戸内の内装、、玄関扉の錠と内部塗装および、配管・配線の一部をさし、上のイラストの通りとなります。リフォームの対象とできるのは、主にこの部分です。

〔共用部分〕
共用部分とは専有部分以外の建物部分で、躯体、廊下、階段、エントランス、エレベータなどの設備だけでなく、窓、玄関扉（錠と内部塗装除く）バルコニー、ポーチなども含まれます。この部分は、リフォームの対象とはできません。

〔専用使用部分〕
ここが間違えやすいので注意いただきたいのですが、専用使用部分とは共用部分のうち区分所有者が専用使用権（区分所有者が排他的に使用できる権利）をもつ部分です。例えば、バルコニー、専用庭、ポーチ、玄関扉（錠と内部塗装除く）、窓、網戸、面格子、集合郵便受、などです。この部分は専有部分と同じように使用できる部分として、日常的な維持管理（お手入れ、修理）は専用使用する区分所有者が行ないます。したがって、この部分は、専有部分と同じように使用はできますが、共用部分ですから、リフォームの対象とはできません。

以上の区分は、マンションの管理規約に細かく明記されていますので、ご確認ください。また、マンションによって共用部と専有部の区分が異なる場合（設備の配管・配線などに多い）がありますので、注意しましょう。

構造による特徴

マンションは一般的に鉄筋コンクリート造です。そして、リフォームを行う場合に確認しておきたいのは、その構造形式で、大きく分けてラーメン構造と壁式構造があります。構造形式によって、リフォームを行える範囲が変わってきますので、事前に確認しておきましょう。

〔ラーメン構造〕
多くのマンションに採用されている構造形式で、柱と梁をしっかり固定して骨組みを構成している建物です。室内に柱や梁型がでてししまう欠点はありますが、住戸内の間取り変更も可能で、リフォームの自由度は高いといえます。

〔壁式構造〕
鉄筋コンクリートの壁と床を一体として構成する構造形式です。柱や梁が室内にでてこない分室内はすっきししますが、耐力壁が住戸内にあることが多く、間取り変更などの自由度は低くなります。

管理規約の規定と手続

■配管はどこまでが専有部分？
リフォームの際に、住戸内の給水管や排水管を取り替えるケースが出てきます。この場合は共用部分との区分が管理組合によって異なることが多いので、事前に管理組合や管理会社に確認しましょう。

■水回りの移動は可能？
キッチンを対面式にするなどの小さな変更は大丈夫ですが、大がかりな変更は排水の勾配をとる必要がありますので難しくなります。その点に気をつけながら、リフォーム会社と相談してください。

■床をフローリングに変更したい
カーぺットをフローリングにしたり、張り替えたりという場合は、使用する床材の遮音等級の指定や下階や近隣住戸からの承認などの条件が管理組合によっては規定されている場合がありますので、確認が必要です。

■間仕切り壁はなくせるの？
壁式構造の場合は、住戸内の壁が耐力壁である可能がありますから、間取り変更を行う場合には、どのような壁なのかリフォーム会社に確認しましょう。

■電気容量は増やせるの？
最近はＩＨが盛んですが、IHクッキングヒーターやエアコン、食器洗い機、乾燥機など消費電力の大きな機器を取り入れると、電圧を変更したり電気容量を増やす必要がでてきます。この場合も事前に管理組合や管理会社に確認しましょう。また、給湯器の変更など共用部分に影響を与える場合もありますから、その場合は管理組合の承諾が必要です。

リフォームを行う場合は、トラブルにならないように、ご自身のマンションの管理規約を事前によく確認したうえで行いましょう。

e-暮らし研究所　所長　暮の助