マンション管理の役立ち情報

最近、エキスポランドのジェットコースターの事故をはじめ、エレベーターでも事故が頻繁に起きています。
これまで、安全だと思われていた乗り物ですが、管理体制や整備状況によっては人命にかかわる事故につながるということを、改めて思い知らされました。
では、ここでよい機会ですから、私たちのマンションで一番身近な乗り物であるエレベーターの点検の仕組みについて、確認してみましょう。

１．ご存知ですか？エレベーターの点検に関する法律を

エレベーターは建築基準法によって、所有者（または管理者）（以下所有者等といいます）が定期的に検査を受け、安全性の維持に努めるよう義務づけられています。
具体的には、エレベーター所有者（または管理者）は、建築基準法第12条2項に基づいて年1回定期検査を行い、その結果を特定行政庁に報告しなければなりません。この場合の定期検査は、建築士または建設大臣の認定する昇降機検査資格者が行うことになっています。
したがって、一般的には専門家であるエレベーターの保守を委託している会社に依頼して、点検および報告を行ってもらうことになります。

２．エレベーターの点検の内容は？

では、どのような点検が行われているのでしょう。一般的に、上記の法律にもとづく年1回の点検とエレベーター保守会社独自の点検があります。以下にあげるのが、エレベーター保守会社の点検項目のほんの一例です。これ以外にも細かい点検が実施されていますので、保守契約などで確認してみると良いでしょう。また最近では、リモート点検といって、通信で性能診断をしたり、異常の兆候診断などの遠隔管理が行われるエレベーターも増えています。

■エレベーター点検項目例

区分	作業対象	作業内容
かご	運転状態	乗心地・振動・異常音点検、着床状態・速度点検他
	操作盤・表示ランプ	押ボタンスイッチ・各操作スイッチ動作確認他
	かごの戸・敷居	かごの戸・柱間隔間測定、戸スイッチ位置測定・動作点検、ハンガーローラ・レール清掃、点検他
乗場	戸の開閉状態	音･振動点検、開閉速度点検他
	乗場の戸・敷居	ハンガーローラ・レール清掃、点検、扉の戸・枠間隔間測定他
	乗場ボタン・表示ランプ	インジケータ・押ボタン点検（ランプ含）他
昇降路・ピット	制御版	主接触機・各リレーの動作状況確認他
	電動機	運転状況確認、温度確認、回転音点検他
	ブレーキ	動作状態点検、オーバーホール、磨耗量測定他
	調速機ロープ	ロープ取付部点検、各ロープ錆・素線切れ点検他

３．保守会社とのメンテナンスの契約どのようになっているでしょう

エレベーター保守会社では、定期的な点検や検査以外にも、次のような業務を提供しています。

• 管制センターでの電話回線による遠隔監視
• 緊急時のサービス拠点からの出動
• エレベーターかご内防犯カメラシステム（別途契約の場合）

４．フルメンテンナンスとPOGの違いはご存知ですか?

エレベーターの保守契約には大きく分けて、フルメンテナンス契約とPOG契約という2種類の契約があります。

大まかに言うと、保守料は安くなるが部品交換や修理費が別途負担しなくてはいけないPOG契約と、保守料は若干高くなるが部品交換や修理費の負担が必要ないフルメンテナンス契約ということになります。

どちらを選ぶかは、所有者等に委ねられていますが、事故や故障で止まってしまうことをできるだけ避けたいマンションなどのエレベーターでは、計画的に修理・取替えを行い早目の対応で故障や事故を予防するフルメンテナンス契約が望ましいと考えます。これにより、補修が必要になった場合の管理組合の手続きの負担も不要になります。

	フルメンテナンス契約	ＰＯＧ契約
点検、整備	○	○
注油・給油	○	○
性能検査・定期検査立会い	○	○
消耗品提供	○	○
部品交換・修理	○	別料金
故障対応	全日	全日（契約時間外は別料金）
性能検査・定期検査	別料金	別料金

e-暮らし研究所　所長　暮の助