マンション管理の役立ち情報

マンションを購入した時に、駐車場の抽選に当たって駐車場付のマンションに住んでいるつもりでいました。しかし、駐車場の抽選にはずれて敷地外に駐車場を借りている住民から、再度抽選をして自分たちにも敷地内に駐車場を借りるチャンスが欲しいと言われています。公平性の観点から再抽選も必要と思われますが、どうしたらよいでしょうか？

回答：

駐車場の使用については、一般的なマンションでは住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しているということから、多くのマンションで問題になる非常に難しい問題になっています。
この問題は、駐車場利用希望者と収容台数の比率などにより異なるため、一概には言えませんが、大きく分けて二つの問題に整理できると思います。それは、マンションの敷地内の駐車場を使用できる所有者と敷地外に駐車場を借りなければいけない所有者の不公平感の問題と、同じ敷地内でも駐車場の形状による利用勝手の違いによる不公平感の問題です。
なぜこうした問題が起きるかというと、殆んどのマンションでは、入居時に売主が駐車場の抽選を行い駐車場の使用者の選定や使用箇所の決定を行っています。そして、当初定められた駐車場の使用細則では、一部の管理規約を除いては、駐車場使用者の入れ替えを前提としていません。従って、当初選定された使用者の権利が、結果として永続的に守られることとなってしまいます。これが、不公平感を持つ組合員の不満の要因となるのです。

こうしたことを踏まえ、国土交通省が定める標準管理規約（平成９年２月）においては、駐車場の使用を権利としてでなく使用契約による｢使用｣とし、入居当初の抽選で決まった駐車場の使用者が固定化しない考え方をとっています。そして、その上で、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えるという方法又は契約の更新を認めるという方法等についてルールを定めることを可能としています。
組合の共有の資産を運営するという観点からすれば、組合員が公平に使用できることが望ましく、不公平感を持つ使用者がいる場合は、一定期間ごとに入れ替えを行うことが妥当であると考えます。
ただし、実際に入れ替えを行えるようにルール変更しようとした時でも、その変更は容易ではありません。なぜなら、マンションの状況によって異なるとはいえ、現状に満足している使用者に比べ、不満を持つ使用者の数が上回ることが少ないためです。使用者の選定方法は、管理規約や使用細則に定められていることが多く、その変更には少なくとも過半数、場合によっては３／４以上の決議による承認が必要です。したがって、不満を持つ使用者の数が決議に有効な数にならなければ、総会での承認は得ることが難しいということになるからです。

こうした状況を解決するためには、日頃から駐車場運営に関する話し合いを理事会や総会などの場で行い、公平性を保つための考えのすり合わせを十分行うことで、入れ替えに対する合意形成を行うことが必要だと考えます。。