１．どのような部位が対象となるのでしょう？

防水が必要とされる部位について考えてみます。 なぜ「雨漏り事故」が起こるのか？防水はなぜ必要か？ということに着目すると、以下の3点が重なると「雨漏り事故」が発生するといえます。

1. 水があること
2. 水路(みずみち)があること
3. 水を動かす力があること

以上の3点です。
①の点に関して言えば、降雨を速やかに建物の外に排出できれば問題ありません。
②の点に関しては、コンクリートにひび割れ等が発生しなければ良いということになります。
③については、風や重力が無ければ問題ありません。

上記の3点を解決する方法は現実的には大変なことです。建物の水平面で水が溜まらずに必ず流れるようにすることや、コンクリートやモルタルにひび割れが発生しないようにすることは、未だ決め手がありませんし、風や重力などということに関してはほとんどお手上げの状況です。
それでは、上記3点のうち①・②の点が解決されない部分をマンションの部位で探してみますと、そこが防水の必要な部分といえるのではないでしょうか。

２．それぞれの部位ごとの状況は？

集合住宅においては、屋上以外にも防水が施されている部分があります。大きく目に付くのはマンションのバルコニーと開放廊下や階段です。ともに床面の下に居室が無いため庇と同じような感覚で床面にコンクリートを打ち込み、防水モルタルで仕上げるのが一般的な施工法と仕上げ手法でした。防水モルタルで仕上げるのは、コンクリートの床面の精度が悪い場合に補修を兼ねて成型する必要があることと、雨がかかるためモルタルに樹脂を混ぜひび割れを軽減したい、という理由によるものと思います。
このような考え方で、1950年代以降バルコニーや開放廊下は施工されてきました。

第一の転機は、この施工方法が1980年代の改修工事において、60年や100年持つといわれたコンクリートにひび割れや鉄筋腐食（コンクリートの中性化によるもの）が起こっていることが表面化し、コンクリート躯体を雨水や空気中の炭酸ガスから保護する必要性が叫ばれ、バルコニーや開放廊下等に防水を施工することになってゆきました。
大々的に防水施工を採用したのは、独立行政法人都市再生機構（ＵＲ都市機構・旧住宅都市整備公団）です。この日本で最大の大家さんは、賃貸物件で開放廊下の防水改修をウレタン防水(開放廊下は歩行可能でなければならないため、歩行用防水材が求められた)で行うこととし、瞬く間に開放廊下を防水することになってゆきます。その後、改修工事ではバルコニーや階段にも防水施工を行うようになりました。

第二の転機は、2000年に施行された「住宅の品質確保に関する促進法（品確法）」により住宅供給者は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵に関して10年間を義務付けられたことにより、新築物件でもバルコニーや開放廊下に防水を施工することが定着してきました。

【事例：バルコニー床】

施工前　　　　　　　　　　　　　　　　ウレタン塗布　　　　　　　　　　　　施工後

３．どんな状況になったら補修（防水工事）を実施するの？

補修の可否に関しては、個別の案件について状況が違ってくると思います。概ね屋上防水と同様に10年程度での専門的な調査を実施のうえ判断すべきかと思いますが、新築時に防水施工が行われてないものについては、第1回目の大規模修繕時に検討することが良いと思います。
新築時や改修工事で防水施工が行われている場合は、当該物件の立地による日射条件で劣化の程度が大きく変わってきます。日当たりの良い南側(バルコニー側)は劣化の進行が早く、北側(開放廊下側)は比較的進行が遅いという傾向があります。

４．改修工法は？

改修については、階段や廊下などの狭い場所が多いことや側溝部分があることにより、塗膜防水が適しているといえます。シート形状の防水工法で全てを納めるには難しいといえます。また、基本的に歩行部分となりますので、工法についても軽歩行に耐えられる工法や材料が必要です。

○現状で施工頻度が高いと思われる材料と工法

1. 床面・立上り(巾木)・側溝部とも塗膜防水仕上げ。
   代表例・・・ウレタン塗膜防水。ケイ酸質系塗膜防水
2. 床面…塩化ビニル系長尺シート　立上り(巾木)・側溝部…ウレタン塗膜防水仕上げ

塗膜防水材は反応硬化性の材料が多いため、バルコニーでは問題なく施工できても、通常の歩行部分である開放廊下では、施工時の歩行に関して制約が生じます。近年では床面に塩化ビニル系の長尺シートを施工しその他の部分はウレタン塗膜防水にて施工する工法が多くなっています。

【事例：階段】

　　　　　施工前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工後
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（長尺塩ビシート張り、側溝はウレタン防水）

５．どんな材料を使うの？

塗膜防水材料に関しては、屋上で使用する防水と同様の材料を用いて施工するため、専用の材料は見当たりません。塩化ビニル系長尺シートについては、マンション用などとしてマンションに適したデザインを施した材料が出てきています。

６．改修上のポイントは？

• 施工時の注意
  施工の際には、歩行可能になる時間や歩行が制約を受ける時間を打合せ周知徹底することが肝要です。
• 防水としての保証
  防水保証は施工後5年間が一般的なようです。5年保証といっても保証期間が経過して機能がなくなるものではなく、防水層の評価として５年程度ということです。10年以上はもつものです。
• メンテナンス
  メンテナンスについても打合せが必要です。清掃を実施する担当部署とも連携し、使用する洗剤等の可否を確認してください。変色等の問題が生じることがあります。

●バルコニーや開放廊下の防水　Ｑ＆Ａ

前回のコラムでとり上げた、エレベーター設備などの事故で問題が指摘された定期検査について、国土交通省が早速対策を講じ、定期報告制度が改正されましたので、ご報告します。

●改正趣旨

平成18年6月に発生した東京都内の住宅のエレベーター死亡事故、平成19年4月に発生した六本木複合ビルでのロープストランド破断による発煙事故、平成19年5月に発生した大阪の遊園地コースターでの死亡事故、その他エレベーター各社のロープストランド破断の判明など、建物設備や昇降機などに関する事故が相次ぎ発生しました。これ等は定期検査が適切に行われていなかったことによると指摘されています。

●改正内容

1. 定期報告の調査・検査の項目、方法、判定基準を法令上明確化
   定期報告の調査・検査の項目、方法、判定基準を①特殊建築物等、②昇降機、③遊戯施設、④建築設備等について、それぞれ定められました。判定基準については、「要是正」、「要重点点検」、「指摘なし」、と明確化されました。



2. 報告内容の充実
   定期報告を受けた特定行政庁が適切な措置を講じやすくするため、
   • 調査・検査結果表の添付を義務付け
   • 担当する調査・検査資格者や調査・検査を代表する立場を明確化
   • 調査・検査の結果、「要是正」や「要重点点検」と判定された項目に対する、改善策の具体的内容等、前回の調査・検査以前に発生した不具合について報告

●各報告における見直しポイント（主にマンションに関連する点）

１．特殊建築物等

２．昇降機

３．建築設備等

※ 記載内容については、特定行政庁により、異なる場合があります。

●まとめ

住宅、特にマンションに関する点検の変更点を見た限り、エレベーターを除く設備関連では大きな変更はありません。
しかし、特殊建築物等の調査の見直しでは、10年目以降の最初の検査でタイルを全て打診等により調査するという、内容が盛り込まれており、具体的実行にあたってはまだ整理が必要と思われます。

改正内容は、一昨年の連続した事故の反省を踏まえ、事故を未然に防ぐために効果的な内容に改正されており、安心感は高まっています。
しかし、事故などが起きてしまうと社会的責任を問われる可能性のある所有者や管理者は、今後も報告書のチェックをするなど専門家に任せるだけでなく、自らも確認を行なうなどの対応が必要でしょう。

e-暮らし研究所　所長　暮の助

１．マンションにおける勾配屋根とは（種類とその材料）

勾配屋根の防水ということで類型化したものはありません。
屋根の形状(庇のような傾いた面を持つ屋根)や陸屋根(フラットな屋根)と比べて、勾配の強いものを勾配屋根と呼んでいたりします。
古来日本では、屋根を強調した建築様式を大事にしてきました。寺社・仏閣などは屋根を見せるようにしたものが多いことは、多くの方が思い出されるでしょう。日本の気候が多雨だということも関係し、建物に屋根をかけ雨水を早く落としてあげることが、事故がなく住み易い建物として定着してきたともいえます。
近代建築では、コンクリート造などで建物形状の自由度が上がり、さまざまな形状が可能となったために、屋根でも屋根材を使用せずに防水材を使用するケースも増えてきました。

一般的に屋根はどのように分類されているかといいますと、建築基準法上の規定とは別に、屋根としてのデザインで屋根材を使うか防水材で良しとするかの判断がなされているように思います。但し、屋根材には固有の適応勾配が存在します。基本的に屋根材は重ねながらの施工となりますので、重ねることにより雨水が逆流し建物の中に入り込むことがないように、決められているといったほうが良いかもしれません。

２．どの程度の状況になったら補修を実施するの？

勾配屋根の防水は、どの程度になったら補修を実施するのか？という点ですが、屋根材ごとの耐用年数を参考に表に入れておきました。当然建物の立地条件や金属屋根の場合は特に材質により、耐用年数は変わってまいりますのでご注意ください。また、防水材の補修については、このシリーズ第２回の非歩行用防水の部分（下記※）を参考にしてください。

※防水層の耐用年数は建物の立地条件や防水工法・仕様、気候条件等の諸条件によって相違が出てきますので、上記経年数はあくまでも目安です。また、劣化現象が部分的なものであって補修で対応できるものか、全面の防水改修が必要なのかを判断するためには、経年数が大きな判断材料になることは間違いありません。
いずれにせよ、劣化現象を発見したときには専門家による劣化調査を行い判断することが望ましいと言えます。

３．改修手法・工法はどのようなものがあるの？

改修の手法については、屋根材を全て撤去し新たに防水層を施工する「撤去工法」と現在の屋根材の上から改修する「かぶせ工法」があります。

前回でも説明しましたが、前者の「撤去工法」は費用・工期がかかりますが新築時と同程度に戻すことが可能です。後者の「かぶせ工法」は既存の防水仕様、状況等により下地調整が変わってきますが「撤去工法」と比較し、一般的には費用・工期はかからないと言われています。
　防水材とシングル葺で施工されている場合はかぶせ工法を容易に選択可能です。金属瓦棒葺・金属横葺の場合はかぶせ施工も可能ですが、撤去するケースも多いです。
コロニアル葺・和瓦の場合は、殆ど撤去工法にて改修が行われています。稀にかぶせ施工で新規に施工する屋根材を変えて改修工事を行うこともあります。(コロニアル葺に上にかぶせ工法でシングル葺きを施工する)

４．どんな材料を使うの？

使用する材料については新築時に使用する材料と変わりません。防水材料は新築工事用・改修工事用と分けている訳ではありませんので、アスファルト系の防水材料・塩ビシート防水材料・ゴムシート防水材料・ウレタン塗膜防水材料等を使用します。

５．改修上のポイント、その他留意点は？

降雨対策・・・	工事期間中には雨天のときもあります。雨漏りしないように屋根防水の改修をするのに、工事中に雨漏りしてしまっては本末転倒です。 事前の打合せで、対策をしておきましょう。
屋根以外・・・	屋根改修工事においては、屋根材の更新だけでは雨漏りが止まらないケースもあります。屋根材の性能も大事ですが、屋根材の末端部(防水層が終わる部分)の納まりも大変重要となります。

６．守るべき基準や法律は？

守るべき基準としては、建築基準法があげられます。建築基準法では、屋根と壁では要求される防火性能の規定が異なりますし、建物が立地する地域(土地の種別で防火地域・準防火地域等で表されます)によっても違ってきますが、屋根の定義としては屋根勾配が基準となっています。
大まかに、屋上屋根(０°～３０°)、勾配屋根(３０°超～７０°)、壁(７０°超～９０°)〔屋上屋根・勾配屋根の言葉は基準がありません、規定が2段階あるために便宜上使いました。〕として、区別されています。

●劣化状況のポイントは？

劣化現象については、「屋上防水第１回　歩行型(陸屋根)」の場合とは異なり、防水層が露出しているため、表面の状況を目視・指触・打検等の方法により判断します。 使用されている防水層の種類により固有の劣化現象がありますが、目で見て判断する劣化現象のポイントは以下の通りです。

• 防水層の破断、損傷（ひび割れ、傷）
• 防水層のはがれ（シート防水の場合、シートジョイント部に剥れが発生する）
• 防水層の浮き（大きさ、高さ）
• 防水層の変色（表面の部分的な色違い、保護塗料の剥れ）
• 防水層端部（シール切れ、剥れ）

●耐用年数は？

前回も各種防水層の耐用年数に関する参考指針を提示させていただきましたが、経年による判断の参考として今回も提示します。（＊耐用年数に関する参考指針参照））

防水層の耐用年数は建物の立地条件や防水工法・仕様、気候条件等の諸条件によって相違が出てきますので、上記経年数はあくまでも目安です。また、劣化現象が部分的なものであって補修で対応できるものか、全面の防水改修が必要なのかを判断するためには、経年数が大きな判断材料になることは間違いありません。
いずれにせよ、劣化現象を発見したときには専門家による劣化調査を行い判断することが望ましいと言えます。

２．改修にはどのような工法があるの？

非歩行型の露出防水の改修を考える場合には、改修工事の回数や履歴について詳細に把握する必要があります。今までに施工された防水層の種類や材質により、「かぶせ工法」をとれずに、「撤去工法」を選択することになるケースが考えられるからです。
１回目の改修工事であれば、比較的簡単に「かぶせ工法」による改修工事が選択できます。また、新築時の設計意図による防水層と同種類の防水層(新築時の防水層の材質と同じ防水種類)による改修が可能です。
ただし、新規に施工する防水層に軽歩行性能を付加したい場合や、竣工後屋根に設備(空調の機器等)をたくさん乗せている場合などは、施工方法やコストの制約等により、違った防水材料を選定する場合もあります。

３．どんな材料を使うの？

１．電波障害における地上デジタルテレビ放送電波の特徴

・デジタル放送波は、従来のアナログ放送波に比べ、電波障害が大幅に軽減されます。

★影側遮へい障害や 反射によるゴースト障害が軽減します。（誤り訂正機能により、画質劣化が生じない。）

• 電波障害は、周波数が低くなると発生しやすい特性があります。デジタル放送で使用するＵＨＦ波は、アナログ放送で使用しているＶＨＦ波に比べ周波数が高いため、電波障害が発生しにくくなります。また、デジタル波は、隣接する周波数（チャンネル）に影響を与えない特性を持っているため、電波障害が発生しにくくなります。
• アナログ波では、電波が弱くなるに従い徐々に画像が悪くなりますが、デジタル波では画像劣化が少なく、一定基準以下の弱い電波となった時点で全く映らなくなります。
• デジタルテレビは十分な強さの電波を受信できれば、アナログ放送と比較して高画質の映像をお楽しみむことができます。一方、アナログテレビと大きく異なる性質として、デジタルテレビの場合、地形等の影響や放送電波の送信所からの距離により電波が弱くなる地域では、急激に受信できなくなる性質があります（「クリフエフェクト」と呼ばれています）。
  この結果、アナログ放送では見えていたテレビが、デジタル放送では受信できないというケースが発生する場合があります。

２．電波障害エリアでの地上デジタルテレビ放送対応の考え方

地上デジタル放送は、受信障害に強い伝送方式を採用しているため、都市部の受信障害は大幅に改善されると見込まれています。

総務省では、電波障害対策におけるデジタル化対応について、次のように通達しています。

したがって、今までアナログ放送による電波障害対策の共同受信施設に加入されていても、デジタル放送が受信可能となり、対象建物による電波障害が解消された場合は、原則自費で個別にアンテナを建てるよう奨めています。

また、障害が継続する場合は、引き続き対策施設所有者によって適切な維持管理等の措置が講じられるべきであり、改修方法や費用負担等については、所有者と受信者の協議により対応すべきとしています。

なお、デジタル放送への移行により、障害が解消するかどうかの調査が必要となりますが、移行により受信障害が大幅に解消されると想定されており、「対策施設の維持管理費用の削減が見込まれる所有者がこの調査を主体的に実施することが望ましい。」としています。（総務省通達より）

（＞＞総務省通達はコチラ）

• 現在の受信設備が地上デジタル放送受信に対応していない場合は、ＵＨＦアンテナのほか設備の改修や調整などが必要となります。
• 2011年または全受信住戸がデジタル対応されるまではアナログ放送とデジタル放送の受信が混在するため、両方に対応した受信システムを構築する必要があります。

３．電波障害エリアでのデジタル化対応の進め方（調査・設計・改修の手順）

●現状調査の実施

地上デジタル放送が開始された地域の現施設内において電界強度測定車による測定を行い、地上デジタル放送が個別受信できる範囲と、障害が残る地域を確定します。

（調査結果により）

• 受信可能地域の世帯には、調査結果をもとに個別アンテナでの受信を奨めます。
  この場合、全住戸がデジタル対応された時点で対策施設の撤去を実施します。
• 障害が残る地域には、引き続き対策が必要であり、そのための工事実施が必要となります。
  〔→システム設計へ〕

●システム設計

• 調査により地上デジタル放送の受信不可能な範囲の確定を行い改善対策の方策を検討します。　ポイントは、アンテナ高や増幅器を使用することにより個別受信可能かの検討を行います｡ アンテナによる対策が不可能なエリアは既設の共同受信施設の改修または新設についての検討を行います。（ＵＨＦでの共同受信施設は改修工事での対応できる場合が多いと考えられます｡）
• 設計のポイントは、受信レベルの確保と周波数特性を考慮した機器の選定ならびに混信妨害を未然に防止するシステムの構築です。

※デジタル・アナログ併用伝送（2011年7月まで）

●新設または改修工事の実施

• 現状調査、システム設計により施設の改修または新たに電波障害対策工事を実施します。

●撤去工事の実施

• 2011年7月のアナログ放送終了後、または、受信可能になった住戸全てのデジタル対応が完了次第、不要となった既設のアナログ放送用共同受信設備の撤去を実施します。

共同受信施設を利用して地上デジタルテレビ放送を受信するには、施設の改修や機器の調整が必要になります。一般的には、現在の設備がUHF帯まで伝送できるかどうかで改修方法が異なります。
具体的な設備の改修方法については、別途調査・設計が必要になります。

e-暮らし研究所ではマンションの電波障害がどのような状況にあるか調査のご相談をお受けいたします。 （＞＞e-暮らし研究所へのお問い合わせはコチラ）

今回から、屋上防水を3回のテーマに分けて説明します。屋上防水の3種類、それぞれの特徴は次の通りです。

1. 歩行型（陸屋根）
   屋根の使用目的としてだけではなく、設備機器の置場や屋上駐車場や屋上緑化・屋上庭園等の多岐の用途に用いられ歩行が可能です。
2. 非歩行型（陸屋根）
   屋根の荷重をできるだけ避けたい目的で用いられ、屋根に諸設備を設けない条件ではありますが、配管を敷設する時には軽歩行用の補強材を用います。
3. 勾配屋根
   意匠性と雨水が屋根に溜まらない目的で用いられます。屋根が勾配になっているため、屋根の色彩が外観から見えることにより建物全体のイメージアップになります。

（※一般的に屋根勾配（勾配50～100分の1）を陸屋根と称し、それ以上勾配のある傾斜のある屋根を勾配屋根と称されます。）

テーマ別改修シリーズ「屋上防水 第１回　歩行型（陸屋根）」

１．どんな程度の状況になると補修が必要になるの？

押えコンクリートの反り返りや突き上げ等は防水層に影響を及ぼす可能性があり、植物の生育は植物根が防水層を貫通し漏水に至る危険性がありますので、注意が必要です。
また、コンクリート表面に亀裂が生じたり欠損が生じていても、防水層が破断していることは少なく、漏水に繋がる事は少ないものです。
最近では立上り部が押えモルタルではなく露出アスファルト防水であったり、保護ボード板仕上げの場合もあります。立上り部が露出アスファルト防水の場合は直接防水層を確認できますので、その劣化状況によっては改修工事の必要性を検討することになります。

●耐用年数は？

改修を検討する際に参考となる耐用年数は、建物の立地条件や防水工法・仕様、気象条件等の諸条件によって相違が出てきますので、一様に工法毎に規定するのは困難ですが、ある程度の目安になると考えられます。（※耐用年数に関する参考指針参照）

最近ではアスファルト防水が改良された改質アスファルト防水や塩ビシートでは遮熱タイプのシート、ウレタン塗膜防水では通気絶縁工法などがありますので、この場合は一概に標準耐用年数があてはまるとは限りません。

改修を実施する際は、劣化状況が部分的なものであって補修程度で対処できるものか、全体的な劣化で全面の防水改修工事が必要なのかは、現地の条件や状況、経年数によって変わりますので、専門家による劣化調査を行い判断することが望ましいでしょう。

２．改修にはどんな工法があるの？

３．どんな材料を使うのか？

「かぶせ工法」でアスファルト防水押えコンクリート仕上げの場合は、既存がコンクリートである事から各種の防水材料の選択が可能であり、露出防水であることと納まりの状況や使用状況等により防水材料の選択を行うことになります。

材料としては前述のアスファルト防水に軽歩行板を貼り付けた仕様や保護ブロック板で仕上げたもの、ウレタン塗膜防水、塩ビシート防水等各種材料があります。ただし、保護ブロック板（コンクリート製）以外は軽歩行用となります。

防水材料は上記のような材質による分類と、形状もしくは形態による分け方として定型材料・不定形材料との分類も出来ます。アスファルト防水に使うルーフィングや塩ビシートなどはシートタイプですので定型材料であり、ウレタン塗膜防水のように塗布し皮膜を形成するものを不定形材料と言います。 防水工事の場合、防水端末の処理（納まり）も防水材料の選択に大きく左右されます。押えコンクリート上にフェンス架台等があり、納まりの複雑さに対応する事が求められる場合は、不定形材料が適しているものと言えます。

不定形材料の場合は厚み管理が必要となりますが、上記のような押えコンクリート仕上げの歩行タイプでは軽歩行が可能なウレタン塗膜防水が採用されやすくなります。最近では、押えコンクリートに内包する水分によるフクレや挙動によるウレタン塗膜防水の破断が懸念されるため、コンクリート面に絶縁シートを複合させた「ウレタン塗膜防水通気絶縁工法」が多く採用されています。

４．改修上のポイント、留意点は？

５．工事実施時のポイントは？

防水工事施工時の条件としては、下記の場合は施工を避けます。

1. 降雨・降雪日
2. コンクリート面が十分乾燥していない時
3. プライマー塗布の状態で降雨等が予想される時
4. 防水施工後、５時間以内に降雨等が予想される時
5. 気温が５℃以下の時
6. 強風の時

回答：

駐車場の使用については、一般的なマンションでは住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しているということから、多くのマンションで問題になる非常に難しい問題になっています。
この問題は、駐車場利用希望者と収容台数の比率などにより異なるため、一概には言えませんが、大きく分けて二つの問題に整理できると思います。それは、マンションの敷地内の駐車場を使用できる所有者と敷地外に駐車場を借りなければいけない所有者の不公平感の問題と、同じ敷地内でも駐車場の形状による利用勝手の違いによる不公平感の問題です。
なぜこうした問題が起きるかというと、殆んどのマンションでは、入居時に売主が駐車場の抽選を行い駐車場の使用者の選定や使用箇所の決定を行っています。そして、当初定められた駐車場の使用細則では、一部の管理規約を除いては、駐車場使用者の入れ替えを前提としていません。従って、当初選定された使用者の権利が、結果として永続的に守られることとなってしまいます。これが、不公平感を持つ組合員の不満の要因となるのです。

こうしたことを踏まえ、国土交通省が定める標準管理規約（平成９年２月）においては、駐車場の使用を権利としてでなく使用契約による｢使用｣とし、入居当初の抽選で決まった駐車場の使用者が固定化しない考え方をとっています。そして、その上で、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えるという方法又は契約の更新を認めるという方法等についてルールを定めることを可能としています。
組合の共有の資産を運営するという観点からすれば、組合員が公平に使用できることが望ましく、不公平感を持つ使用者がいる場合は、一定期間ごとに入れ替えを行うことが妥当であると考えます。
ただし、実際に入れ替えを行えるようにルール変更しようとした時でも、その変更は容易ではありません。なぜなら、マンションの状況によって異なるとはいえ、現状に満足している使用者に比べ、不満を持つ使用者の数が上回ることが少ないためです。使用者の選定方法は、管理規約や使用細則に定められていることが多く、その変更には少なくとも過半数、場合によっては３／４以上の決議による承認が必要です。したがって、不満を持つ使用者の数が決議に有効な数にならなければ、総会での承認は得ることが難しいということになるからです。

こうした状況を解決するためには、日頃から駐車場運営に関する話し合いを理事会や総会などの場で行い、公平性を保つための考えのすり合わせを十分行うことで、入れ替えに対する合意形成を行うことが必要だと考えます。。

e-暮らし研究所　所長　暮の助

今回は、マンションで地上デジタルテレビ放送を視聴する方法をご説明します。マンションでは、共用部分のテレビ共聴設備がデジタル対応になっていないとデジタル放送は視聴できません。共用部分についてどのような対応が必要なのかをご説明しましょう。

共用部分のデジタル対応は？

●共聴設備はデジタル対応になっていますか？

マンションでは、屋上などに共同の受信アンテナを設置してテレビ放送を受信するケースが一般的です。この場合、既にUHF帯の地上アナログテレビ放送を伝送している共同受信アンテナでは、原則としてそのままで地上デジタルテレビ放送も受信できます。

ただし、次のような場合は改修が必要となります。

• 既設の受信アンテナ、ケーブルやブースター（増幅器）などの共聴設備が地上デジタルテレビ放送の周波数などに対応していない場合
• UHF帯の地上アナログテレビ放送の電波と地上デジタルテレビ放送の電波が異なる方向から到来する場合
• 既設設備がVHF帯のみを伝送している場合

などです。

お住まいのマンションがどの場合に該当するかなど、既設設備の状況については、多くの場合専門の会社により調査を行なうことが必要となります。

※お住まいのマンションの共聴設備がデジタル対応になっているか、また具体的な設備の改修方法などについては、管理会社や専門の会社にご相談ください。

e-暮らし研究所ではお住まいのマンションがどのような状況にあるか調査のご相談をお受けいたします。
（＞＞e-暮らし研究所へのお問い合わせはコチラ）

なお、ケーブルテレビ会社（CATV）と契約している場合は、その会社の提供するサービスによりますので、各ケーブルテレビ会社にお問合せください。

●視聴方法は選べます

お住まいのマンションがデジタル対応になっていない場合や、BS放送、CS放送も見られるようにしたいというグレードアップのニーズがある場合は、ニーズに対応して何らかのかたちで視聴できる設備に改修しなければなりません。その場合、次の3つの方法から視聴の仕方を選ぶことができます。

1. 自立アンテナ設備の改修、増設
   現在、マンションの屋上にある共同受信アンテナ、マンション内に敷設されているケーブルやブースターをいかして視聴する方法です。ただし、受信設備設置からの年数が経過していると、デジタル放送の周波数などに対応していない場合があります。また、110°CS放送を受信する場合には、さらにその周波数に対応した設備に改修する必要があります。
   お住まいのマンションの具体的な設備の調査や改修方法などについては、管理会社にご相談ください。(＞＞e-暮らし研究所へのお問い合わせはコチラ)


2. ケーブルテレビ（CATV）の導入
   首都圏の多くのマンションはCATVに加入しているといいます。CATV会社はもともと行政が主導して設立した経緯もあり、地域のCATV会社ごとに独自のサービスを提供しています。
   CATVによるサービスは、マンションまで引き込んだケーブルをマンション内の共聴設備につなぎこみ、各住戸にテレビ信号を配信します。
   なお、CATVでは地上デジタル放送の伝送方式が「パススルー方式」と「トランスモジュレーション方式」の2種類あり、後者の場合は専用のセットトップボックスが必要になります。


3. 光ファイバーの導入
   光ファイバーによるサービスは、マンションまで引き込んだケーブルをマンション内の共聴設備につなぎこみ、各住戸にテレビ信号を配信します。
   スカパー！光では、1軸ケーブルで約180チャンネルのテレビ番組と約100チャンネルのラジオ番組を楽しむことができます。

●管理組合でのデジタル化のすすめ方
お住まいのマンションで、地上デジタルテレビやＢＳ・ＣＳ放送を視聴するために改修工事を行うには、管理組合で調査・検討を行い、承認を得てから行うことが必要となります。

1. 初期調査
   マンションの共聴設備の状況を管理会社等に確認し、調査の必要性を判断します。
2. 理事会
   理事会に状況報告を行い、デジタル化と合わせてＢＳ・ＣＳ放送受信の方向性について、自立アンテナ改修か、ＣＡＴＶや光ファイバーの導入か視聴方法を検討します。
   ※特に、自立アンテナやＣＡＴＶを選択する場合、ＣＳ放送を見ることができるチャンネルが限られているので、バルコニーに個別アンテナを立てることが想定されます。このときマンション全体の美観の問題をどう解決するか、良く議論しておくことも必要です。
3. 調査・改修設計・見積
   理事会で検討した結果に基づき、各方向性の可能性を調査し、改修設計や導入コストの見積りを依頼します。



4. 理事会
   設計案やそのコストに基づき、管理組合の合意形成の方法を検討します。
5. アンケート
   デジタル化だけでなく、ＢＳ・ＣＳ放送で見たい番組や合わせてＣＳ放送受信方法の選択（個別受信かマンション全体で受信するか）、そして視聴方法とそのコストに基づき、アンケート調査を行います。
6. 理事会
   アンケート集計結果などに基づき、理事会で検討を行い、総会に提案する案を検討し、総会議案としてまとめます。
7. 総会
   総会にて、審議、決定をします。
8. 工事
   総会で決定された方法で、施工会社や導入会社と契約を結び工事を実施します。工事完了後は当初定められた仕様に基づき工事が完了しているか検査を行います。
9. 完成・視聴開始
   導入を決定した視聴方法にて、視聴が開始されます。

※e-暮らし研究所では、調査・アンケート・導入工事・視聴開始まで、地上デジタルやＢＳ・ＣＳ放送をお楽しみいただくお手伝いをいたします。
（＞＞e-暮らし研究所へのお問い合わせはコチラ）

〔参考リンク〕

• 地上デジタル放送について
  総務省地上デジタルテレビジョン放送受信相談ｾﾝﾀｰ
  （社）地上デジタル放送推進協会
  
• 集合住宅共聴設備改修等について
  （社）日本CATV技術協会
• ケーブルテレビについて
  （社）日本ケーブルテレビ連盟
]]> http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/10/post_24.html http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/10/post_24.html 014デジタル放送 Fri, 12 Oct 2007 13:32:04 +0900



大規模修繕に関する顧問研究員

石田　直之（いしだ　なおゆき）

長年の経験と技術ノウハウを活かして、リニューアルや大規模修繕のご提案をします。







鉄部塗装は、長期修繕計画でも一般的には最初に実施するもので、必ず行なう工事のため馴染みのあるものですが、いろいろ注意点があるにもかかわらず、余り注目されていません。
ここでは、そんな鉄部塗装の基本をもう一度確認していきたいと思います。

はじめに、「鉄部塗装」には大きく分けて３種類の塗装方法があります。現場塗装、工場によるスプレー塗装、そして同じく焼付け塗装があり、後の２つの場合は半完成品として、現場に搬入され取り付けることになります。今回はテーマに基づく塗装方法として大規模修繕の現場塗装について説明したいと思います。

　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１．どんな部位が対象でしょう

基本的に鉄でできている部位は対象になりますが、確認できるよう以下に例を挙げておきます。

鉄骨階段、消火栓ボックス、玄関扉、防火扉、エレベーター扉、自転車置場、自転車ラック、機械式駐車場、パイプシャフト扉、メーターボックス扉、屋外照明器具、手摺、外構フェンス、ルーフドレイン、縦樋、各種金物、等々

２．どの程度錆が出てきたら実施するのか?（錆が出てからでは手遅れです）



通常は長期修繕計画では、鉄部塗装（現場塗装）は約４年周期で塗装することが望まれます。それは、錆が発生する前に塗り替えることが鉄部基材を長持ちさせることになるからです。したがって、錆が発生した後の実施では、本来遅いわけです。
建築後約１０年程度で実施する第１回目の外壁大規模改修までに、少なくとも中間に１度は鉄部塗装を実施することが望まれます。錆が多く発生すればするほど、下地処理に多くの手間とコストがかかることになるからです。




３．鉄部塗装はどのような方法でやるの？

対象部位を全面塗装する「塗り直し」が一般的な施工方法です。入り組んだ場所は刷毛塗りとし、広い面上ではローラー塗りとします。また、工程としては、ケレンを行なった後、①錆止めの下塗り、②中塗り、③仕上げの3工程で行うのが一般的です。

「タッチアップ」という方法もありますが、これは全体としては良好な塗装面に局部的に傷、汚れ等がある場合に刷毛等で部分塗装する工法のことをいいます。

４．どんな材料が使われるのでしょう

一般的な鉄部塗装では、アクリルウレタン系樹脂塗料が多く使われています。
特殊な例としては、金属屋根焼付け塗装面に対してフッ素樹脂系塗料、又屋上ルーフドレイン（鋳鉄製）に対してタールエポキシ樹脂塗料など様々な部位、下地に合わせた材料が各塗料メーカーで開発されています。

メーカーとしては、日本ペイント、関西ペイント、エスケー化研、等々ありますが、一般の鉄部塗装の塗料では各社相違はありませんから、設計事務所や施工会社に推薦してもらうのがよいでしょう。

５．改修上のポイント、その他注意点

鉄部塗装を施工するにあたり、主に次の点に注意して実施しましょう。

• 飛散防止

  現場でのスプレー塗装は出来るだけ避け、刷毛、ローラー塗装とします。そうすることで、殆ど飛散の心配はありませんが、マスキングや床の養生は確実にしてから塗装に入ります。

• ケレンの重要性

  ケレンには、旧塗膜の状態により１種ケレンから４種ケレンまで仕様基準が定められています。塗装面の傷、錆、汚れ等の付着物をワイヤーブラシ等で除去し表面を平滑にすることで塗装面の仕上がりをよくする効果があります。

• 色はどのようにして決めるのか

  大規模修繕での色決めでは、多くの組合員の合意形成を得るのは大変困難であるため一般的には、入居当初の色合いを基調として濃淡３種類ほどの色見本を提示して協議の上決めます。場合によっては、アンケートによる投票方式の例もあります。

• 自転車置場、機械式駐車場の塗装中の置き場の確保

  仮置き場が十分確保できる場合は、工期、安全性、養生などを配慮すれば一時的に全てを移動し塗装をすることが望ましいです。しかし、置き場が十分に確保できないケースでは、順送りに工区を分けて塗装することとします。

• 塗装する場所としない場所が色焼けしていて色が違ってしまう場合の対応

  同一面での塗装分けはできるだけ避けるようにし、入り隅、出隅のコーナーでの色分けにより色違いを目立たないように工夫します。部分的な補修などで同一面で一部塗装する場合は既存の退色した色に合わせて調合する場合が一般的です。

• エレベーターの扉の塗装はどこでやるのか

  大規模修繕工事の場合、鉄部塗装工事の一環として施工するのが一般的ですが、エレベータ会社で行なうこともあります。

６．ステンレスは錆びないの、塗装はいらないの？

通常、手入れをしていればステンレスは錆びることは少ないのですが、クロムの含有量により違いはありますが、塩化物イオンが大量に存在すると腐食（錆）のおこりえます。
従って、一般的には塗装しなませんが、錆びてしまった場合は状況によりあえて塗装をする場合もあります。

鉄部塗装に関する用語集



• ケレン
  鉄部の塗装前に行なう下地処理のことをいいます。塗装する面のホコリやゴミ、劣化して浮き上がった古い塗膜、錆びなどを鉄ヘラ・サンドペーパー等をあてて落とす作業です。サンドペーパーや研磨材でこすって細かいキズをつけることによって、塗料の密着性が向上します。１種ケレンから４種ケレンまで、旧塗膜の状態により仕様基準が定められていて、通常は３種ケレンを採用しています。
• チョーキング
  塗装表面の表層樹脂が劣化して、塗料の色成分の顔料がチョークのような粉状になって顕れる現象をいいます。
]]> http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/09/post_20.html http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/09/post_20.html 001大規模修繕 Sat, 29 Sep 2007 14:02:47 +0900

１．管理組合のニーズとリプレイス物件導入実績

ここ数年来、ほとんどの新築集合住宅において光ファイバインターネット設備が標準化されています。
しかし業界の急速な進化に伴い、HOMEPNAや専用線、低速なVDSL（15～26Mbps）およびLANを実装していても実測10Mbps程度のものなど、旧来の設備は既に陳腐化しており、多くの管理組合様が現設備に不満を抱かれております。その理由として「速度の遅さ」「料金の高さ」「問合せ窓口対応の悪さ」がＴＯＰ３に挙げられます。

▽管理組合の声～USENへ設備変更した理由

物件Ａ（東京都江戸川区・290戸）	元のサービスの月額料金が高く、管理組合から不満が高まりＵＳＥＮに切替
物件Ｂ（東京都中央区・58戸）	前設備のスピードが遅くカスタマーの対応が悪いためＵＳＥＮに設備変更
物件Ｃ（神奈川県都筑区・132戸）	回線速度が極度に遅いことからＵＳＥＮに切替




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]]> http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/08/post_19.html http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/08/post_19.html 013インターネット Fri, 03 Aug 2007 18:05:01 +0900



大規模修繕に関する顧問研究員

石田　直之（いしだ　なおゆき）

長年の経験と技術ノウハウを活かして、リニューアルや大規模修繕のご提案をします。




最近の新築マンションでは、エントランスの自動ドアは一般的ですが、少し以前に建築されたものでは、まだ自動ドアが設置されていない建物が見受けられます。
こうしたマンションでは、ドアの開閉が困難、重いなどの不都合が生じる状況、荷物を持っての開閉の不自由な状況、雨風時の不自由さを風除室の設置に併せて検討する状況などの実用上の不便な状況を解決するという目的はもちろん、高齢化対策としてバリアフリーの一環で自動ドア化が行われることも最近の顕著な傾向です。
また、一般的なビルやマンションが自動ドア化する中で、こうした社会的流れから取り残されないよう、資産価値の維持・向上のために自動ドアを設置する例も増えてきています。

１．改修の方法は？

改修方法には、大きく分けて以下の３通りの工法があります。各々の工法の特徴を簡単に整理してみます。

①既存全面撤去、枠及びドア新設


• 長所・・・既存の開口寸法の制約はあるが自由なデザインが可能
• 短所・・・費用多い、工期長い、躯体を傷める

②枠は残し、ドアのみ交換する


• 長所・・・費用少い、工期短い
• 短所・・・エンジン収納ケースが内側に取り付くため、納まり悪い。デザインの変更はできない

③天井・壁に取り合う枠のみ残し既存枠にカバーして行う


• 長所・・・①に比べれば費用少い、工期短い（ただし②よりは費用かかり、工期が長い）。ある程度デザインは自由にできる。
• 短所・・・既存枠にかぶせることから枠が太くなる

なお、通常自動ドアのエンジンを格納する場所として、ドアの高さより220ｍｍ以上のスペースが必要となるので、計画を立てる際によく調査しておくことが必要です。




【事例】 改修前－－－－－－－－－－－－－－→ 改修後







２．どんなメーカーの機械や材料を使うの？

〔メーカー〕
サッシュやドアは通常サッシュメーカーが製作し、エンジン部分はナブコ、寺岡などの自動ドアメーカーが受け持つ場合が一般的です。
サッシュ、ドア、エンジンを一貫して作るメーカーとしてはナブテスコ（株）などがあります。

〔材料〕
　　 一般的に、ドアをのぞく枠はステンレス製です。ドア自体は強化ガラスで、上下のみに枠がある場合が多いでしょう。大きなエントランスや事務所など広い所では、ドア自体も大きく、四方に枠があるドアとする場合もありますが、一般的にマンションでの例は少ないでしょう。

メーカー、材料ともに、どのように選ぶかは設置場所の状況などによりますので、設計会社や施工会社とよく相談して決めましょう。

３．法律上の制限はあるのでしょうか？

基本的に既存のドアの交換であるので建築基準法上は何も制約ありません。
ただし、新たにオートロックを付加することにより、避難上で新たな制約が発生する場合は、避難経路の確保の意味で、緊急時に停電した場合は手で開けられることを周知しておく必要があります。

４．改修工事を行なう際に注意することは？

1. 既にセキュリティがかかっている場合は、工事期間中にはどうしてもセキュリティを解除しなければいけない日があります。その場合は警備員を一時的に配置しておくことも考えられますが、他の出入口を利用するなど工夫して工事することが必要となります。




2. 元々セキュリティ機能がなくて、オートロックをかけていないマンションで新たにセキュリティをかけようとする場合は、新たに電気工事などの配線工事が発生します。
   この場合、エントランス入口のみのセキュリティ機能で、各住戸とのインターホン機能を持たせない設備ならば比較的容易に出来ます。しかし、各住戸のインターホンと連動させようとする場合は、かなり大がかりな工事となり、改修可能かどうかを含め充分な調査が必要です。
　　　

５．工期や実施時期はどうでしょう？

サッシュ、ドアの制作期間は別として、現場での設置期間だけで考えると前述の１の①、②、③のケースとも一般的な場合として、二日間程度で施工が可能でしょう。
ただし、①の全面撤去工法では上記設置期間に加え、取り合い部分の天井、壁、床の仕上げの復旧期間が必要となります。仕上げの違いにもよりますが、全体で10日間位必要と思われます。

また、検討される時期としては、大規模修繕に合わせて行なうケースが多いのですが、単独で実施する場合もあります。

６．メンテナンスは必要なの？

自動ドアの点検は法律では義務づけられているものではありません。したがって、所有者や管理者の任意によります。ビルの出入口や公共スペース、大型のマンションなど、使用頻度も高く、故障による影響が大きい場合は、保守会社とメンテナンス契約を結び、定期的な点検をすることが必要となるでしょう。しかし一般のマンションでは、大きさにもよりますが、頻度もそれほど多くないため、定期点検は実施していないのが一般的でしょう。

]]> http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/07/post_17.html http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/07/post_17.html 001大規模修繕 Tue, 31 Jul 2007 09:26:17 +0900 最近、エキスポランドのジェットコースターの事故をはじめ、エレベーターでも事故が頻繁に起きています。
これまで、安全だと思われていた乗り物ですが、管理体制や整備状況によっては人命にかかわる事故につながるということを、改めて思い知らされました。
では、ここでよい機会ですから、私たちのマンションで一番身近な乗り物であるエレベーターの点検の仕組みについて、確認してみましょう。





１．ご存知ですか？エレベーターの点検に関する法律を

エレベーターは建築基準法によって、所有者（または管理者）（以下所有者等といいます）が定期的に検査を受け、安全性の維持に努めるよう義務づけられています。
具体的には、エレベーター所有者（または管理者）は、建築基準法第12条2項に基づいて年1回定期検査を行い、その結果を特定行政庁に報告しなければなりません。この場合の定期検査は、建築士または建設大臣の認定する昇降機検査資格者が行うことになっています。
したがって、一般的には専門家であるエレベーターの保守を委託している会社に依頼して、点検および報告を行ってもらうことになります。


２．エレベーターの点検の内容は？

では、どのような点検が行われているのでしょう。一般的に、上記の法律にもとづく年1回の点検とエレベーター保守会社独自の点検があります。以下にあげるのが、エレベーター保守会社の点検項目のほんの一例です。これ以外にも細かい点検が実施されていますので、保守契約などで確認してみると良いでしょう。また最近では、リモート点検といって、通信で性能診断をしたり、異常の兆候診断などの遠隔管理が行われるエレベーターも増えています。

■エレベーター点検項目例

区分	作業対象	作業内容
かご	運転状態	乗心地・振動・異常音点検、着床状態・速度点検他
	操作盤・表示ランプ	押ボタンスイッチ・各操作スイッチ動作確認他
	かごの戸・敷居	かごの戸・柱間隔間測定、戸スイッチ位置測定・動作点検、ハンガーローラ・レール清掃、点検他
乗場	戸の開閉状態	音･振動点検、開閉速度点検他
	乗場の戸・敷居	ハンガーローラ・レール清掃、点検、扉の戸・枠間隔間測定他
	乗場ボタン・表示ランプ	インジケータ・押ボタン点検（ランプ含）他
昇降路・ピット	制御版	主接触機・各リレーの動作状況確認他
	電動機	運転状況確認、温度確認、回転音点検他
	ブレーキ	動作状態点検、オーバーホール、磨耗量測定他
	調速機ロープ	ロープ取付部点検、各ロープ錆・素線切れ点検他





３．保守会社とのメンテナンスの契約どのようになっているでしょう

エレベーター保守会社では、定期的な点検や検査以外にも、次のような業務を提供しています。

• 管制センターでの電話回線による遠隔監視
• 緊急時のサービス拠点からの出動
• エレベーターかご内防犯カメラシステム（別途契約の場合）





４．フルメンテンナンスとPOGの違いはご存知ですか?

エレベーターの保守契約には大きく分けて、フルメンテナンス契約とPOG契約という2種類の契約があります。

大まかに言うと、保守料は安くなるが部品交換や修理費が別途負担しなくてはいけないPOG契約と、保守料は若干高くなるが部品交換や修理費の負担が必要ないフルメンテナンス契約ということになります。

どちらを選ぶかは、所有者等に委ねられていますが、事故や故障で止まってしまうことをできるだけ避けたいマンションなどのエレベーターでは、計画的に修理・取替えを行い早目の対応で故障や事故を予防するフルメンテナンス契約が望ましいと考えます。これにより、補修が必要になった場合の管理組合の手続きの負担も不要になります。

	フルメンテナンス契約	ＰＯＧ契約
点検、整備	○	○
注油・給油	○	○
性能検査・定期検査立会い	○	○
消耗品提供	○	○
部品交換・修理	○	別料金
故障対応	全日	全日（契約時間外は別料金）
性能検査・定期検査	別料金	別料金





今まで、専門家に任せて安心だと思われていたエレベーターの保守については、現在、信頼が大きく揺らぐ状況にあります。エレベーターの所有者等は、法的責任を全うするためにも、またエレベーターの保守会社を牽制する意味でも、今後は次のような対応をとっていく必要があるのではないでしょうか。

• 保守内容を再確認する
• 報告書を確認して不具合等が無いかチェックする
• 時々は点検作業に立会い、点検状況の確認をする
• 比較的古いエレベーターであれば、部品の交換状況を確認する

e-暮らし研究所　所長　暮の助

]]> http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/05/post_16.html http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/05/post_16.html 006マンションの設備 Thu, 31 May 2007 18:30:22 +0900



大規模修繕に関する顧問研究員

石田　直之（いしだ　なおゆき）

長年の経験と技術ノウハウを活かして、リニューアルや大規模修繕のご提案をします。




集合住宅も、入居１０年２０年を経ると居住者の高齢化の進展に伴い、床の段差や階段の昇降に便宜を図るため、スロープ、手摺等の設置が必要とされ、大規模修繕に合わせて実施する事例も増えています。
マンションのエントランス入り口に階段のあるケース、スロープはあるが勾配が急で車椅子の使用に不便なケース、手摺は付いているが取り付け位置や高さが不適切なケースなど、集合住宅においても高齢化対策としてのバリアフリーについて適切に対応することが求められています。

１．どのような方法で改修ができるの？

エントランスをバリアフリーにする場合、改修するからといって全面使用禁止にするわけにいきません。そのため、通行できる状況を維持しながらの改修となり、出入り口全体の改修するのでなく、部分的なスロープのコンクリート増し打ちによる工法が採用される例が多くなります。
手摺については、独立型としてステンレスパイプ加工（事例１写真参照）、壁付型として後付けブラケットタイプ（規格品）等、出来るだけ工場製作部分を多くして現場での作業を減らし、工事に当たって住民の日常生活の不便を減らす配慮が求められます。

【事例１】 改修前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　改修後







２．どんな材料が使われるの？

スロープの床面については、ノンスリップ磁器タイル、防滑性塩ビ長尺シート等が採用されます。

手摺はステンレス製（加工品）、アルミ製、抗菌剤入半硬質樹脂製（規格品）などがあり、使用部位により選択します。従来は居室の外部ではステンレス、アルミが使用され、樹脂製は居室内部が一般的でした。しかし最近は、笠木の握りの部分の感触の冷たさから金属製が敬遠され、樹脂製が品質改良と共に外部に使用される例も多くなっています。
また、笠木の外径は、握り易さから30～40ｍｍが望ましいでしょう。

３．ここに気をつけて！（基準や法律）

では、エントランスなどをバリアフリーにする場合に、どのような法律上の決まりや行政指導があるのでしょうか。ここにその概要をまとめてみましたので、改修する場合の参考にしてください。また詳しくは、設計事務所や施工会社に確認しておくと良いでしょう。

●バリアフリー新法（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律　建築物移動等円滑化誘導基準、平成18年12月施行）

1. スロープについて
• 巾：200ｍｍ以上とする（階段と併設する場合）
• 勾配：１／１２以下
• 両側に手摺を設ける（高さ16ｃｍ超の傾斜）
• 表面は粗面とし、滑りにくい材料で仕上げ
• 前後の廊下等との色等の差により、その存在を容易に識別できること





●高齢者が居住する住宅の設計に係る指針 （国土交通省告示第1301号）

1. 手摺について
• 共用廊下・階段　高さ700mm～900ｍｍ（基本は片側、推奨は両側）
• 同じく転落防止対応の場合　高さ1,100ｍｍ以上
2. アプローチ等
• 主要な通路および建物出入口が、歩行および車いすでの移動の安全性に配慮した構造
3. 床の仕上げ
• アプローチ、建物出入口、階段、傾斜路、共用廊下等の床の仕上げが滑りやつまずきに対する安全性に配慮
4. 照明設備
• 屋外アプローチおよび共用部分の照明設備が、安全性に配慮して十分な照度を確保

注）ハートビル法（高齢者・身体障害者等が円滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律）は、平成１5年に施行されましたが、平成１８年１２月のバリアフリー新法の施行に伴い廃止されています。
現在のバリアフリー新法では、共同住宅等の特定建築物は、廊下・階段・エレベーター等の特定施設の修繕又は模様替えをする場合は、建築物移動等円滑化基準又は条例で付加した制限に適合させるために必要な措置を講ずるよう努力義務が課せられています。

＞＞国土交通省「バリアフリー・ユニバーサルデザインについて」





４．改修する上で注意することは？

• スロープについては、既存仕上げ材（タイル等）を撤去して、コンクリート増し打ちにより下地と一体化すること。
• 手摺については、既存取り付け部位の下地を調査確認のうえ強固に取り付け、ぐらつきの無いように注意する。

５．工期はどれくらいかかるのでしょう？

以下の事例２写真のケースでは、既存部分撤去、コンクリート増し打ち、タイル仕上げ手摺取付けを含め１ヶ月程度の工期を見ておきましょう。（手摺の製作期間は別）

【事例２】 改修前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 改修後







●マンション改良への助成制度をご存知ですか？




東京都では、マンションの居住性能の回復及び管理の適正化を通じ、居住水準の向上や良好な住環境の形成を図ることを目的として、マンションの耐震改修、バリアフリー化、外壁の修繕など、マンションの共用部分を計画的に改良・修繕する管理組合等に対し、利子補給を実施しています。

＞＞詳しくはコチラ「東京都都市整備局　マンション改良工事助成制度」

融資を受けて改良工事を行なうことを検討している管理組合様は一度検討してみたらいかがでしょう。 。



]]> http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/05/post_14.html http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/05/post_14.html 001大規模修繕 Thu, 31 May 2007 15:47:55 +0900 株式会社ズーム・コミュニケーションズ

■マンション・コンシェルジェとは？




■マンション・コンシェルジェの特徴

◎マンション管理支援
　・理事会、管理会社からのお知らせ発信
　・共有施設の予約管理
　・規約集、議事録などの書類管理



◎地域情報

　・グループ会社、フューチャーリンクネットワークが提供する「まいぷれ」との完全連動




◎他システムとの融合

　・出前総合サイト「出前館」 　・日比谷花壇フラワーギフトサイト 　・ヨミウリオンラインのニュースティッカー装備 　・その他








■ご契約者専用サイト　PMC（Pre Mansion Concierge）




◎マンション・コンシェルジェが入居者専用サイトであるのに対し、PMCはご契約者（＝入居予定者）専用サイトになります。

◎マンション購入後、入居までの間に発生する売主から買主への様々なお知らせを掲載します。
　・工事進捗状況報告（写真入り）
　・入居説明会開催のお知らせ
　・内覧会開催のお知らせ
　・引越しに関する注意事項
　・鍵の引渡しに関するお知らせ
　・オプション販売会開催のお知らせ
　・etc



◆お問合せは株式会社ズーム・コミュニケーションズまで]]> http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/05/post_15.html http://e-kurashilab.com/use_info/manage/2007/05/post_15.html 012組合ホームページ Mon, 14 May 2007 18:01:16 +0900 マンションでは、さまざまな事故（リスク）が発生します。このため管理組合にとって保険はなくてはならない存在であり、日常の管理運営において保険のお世話になるケースは多々あるといっても過言ではありません。したがって、管理組合の役員になったり管理運営に携わる機会のある方は、せっかく保険に入っているのに「事故の処理で保険金の請求を忘れた」ということがないように、保険の内容や補償について十分に理解しておく必要があります。
マンション生活で必要な保険は、大きく分けて２つあります。個人で加入する専有部分の火災保険（建物、家財など）と、管理組合で加入する共用部分の火災保険です。この２つは加入する主体が違いますが、関連がありますからそれぞれ理解しておきましょう。ここでは、管理組合で加入する共用部分の火災保険を紹介します。




※ここで紹介するのは、一般的な保険で保険会社によって異なる場合があります。詳しくは、保険代理店または保険会社にお問合せください。

１．マンションの管理組合がかける保険はどんな内容？

マンションの管理組合がかける火災保険商品には、以前よりある、補償を限定して保険料を安く抑える「住宅火災保険」や補償の幅を広げた「住宅総合保険」があります。また近年では、分譲マンションの建物に適した専用の保険商品である「マンション管理組合総合保険」があります。これは、管理組合の状況に応じてさまざまなニーズに応えられえるよう、基本契約に加えて共用部分と専有部分用に各種特約を設け、選択の幅を拡げています。
e-暮らし研究所では、マンションそれぞれの特性に合わせて保険をかけることのできる「マンション管理組合総合保険」をおすすめします。それでは、この保険の補償内容をご紹介しましょう。


共用部分基本契約

火災、落雷、破裂爆発、風災・雪災・ひょう災、水漏れ、騒じょう、物体の落下等、取片付け費用、損害防止費用、失火見舞費用

これら以外にも、次のような損害も対象になります。

• 破損・汚損事故：子供がエントランスのガラスにぶつかり壊してしまった
• 共用動産損害：管理事務室内のコピー機と現金が盗まれてしまった
• 水漏れ原因調査費用（共用部分）：共用部分からの漏水事故の原因を調査するために、床や壁の取壊しをした（自動付帯ではなく別途設定が必要となります）
• ドアロック交換費用：管理事務室からマスターキーが盗まれ、ドアの錠の交換が必要になった（自動付帯ではなく別途設定が必要となります）

共用部分特約（主な例）

• 施設賠償責任：建物の共用部分の所有・使用・管理に起因する損害事故
• 臨時費用：火災や爆発などの事故により、損害保険金が支払われる場合の臨時費用
• 機械設備の損害事故：電気・給排水設備、エレベータ設備などの事故
• 水害事故：台風などにより洪水が起こり、床上浸水し建物が汚損
• 宅配ロッカー内動産：宅配ロッカー内に収容中の動産が盗難などの事故
• 事故再発防止費用：転落事故や不法侵入犯罪の発生後、その防止の対策費用
• 行事参加者傷害：管理組合の活動中や管理組合の行事参加中の傷害
• 見舞金費用（来訪者）：マンション来訪者が共用部分で傷害を負った場合の見舞費用
• 見舞金費用（居住者）：マンション内で居住者が第三者からの加害行為による傷害への見舞費用

専有部分特約（主な例）

• 水漏れ原因調査費用（専有部分）：専有部分からの水漏れ事故などの原因調査費用
• 個人賠償責任：日常生活における漏水や破損による賠償事故
• 施設賠償責任（専有戸室用）：店舗・事務所等住居以外の専有部分での賠償事故

「補償のみのタイプ」と「補償＋積立のタイプ」

現在、マンション管理組合総合保険には「補償のみのタイプ」と「補償＋積立のタイプ」があります。積立のタイプは満期時の返戻金が収入として確保できることから、金利が高い時期には人気がありましたが、現在のような低金利時代にはあまり旨みがなく、利用は少なくなっています。今後、金利が上昇すれば、活用の検討も必要と考えられます。

※管理組合向けの保険といっても、保険の内容は多岐にわたっていて、管理組合や管理会社により、また取扱い損害保険会社により保険商品の内容は異なります。お客様の加入する管理組合が付保する保険の決定をしていますので、保険の詳しい内容は管理組合または管理会社にお問合せください。

２．マンション管理組合の保険、どんな特長があるの？

この保険は、マンションで起きる事故への補償を中心に設けられ、見直しされた商品で、ニーズにあわせて契約できるよう、次のような特長があります。


1. マンションの様々なリスクを補償、特約で選択可能
   特約はマンションの状況・特性に合わせて自由に選べます。
2. 保険金は修理費ベースで支払
   ｢新価実損払｣により、修理費は保険金額を限度に全額支払われます。
3. 契約期間は自由に設定可能
   保険期間は１～１０年の範囲で自由に設定できます。（積立型は３年以上）
4. 組合と居住者の賠償責任も総合的にカバー（特約によりセット）
   万一の事故が発生して、賠償責任を負ってしまう場合にこの保険は大変有効です。



３．いろいろな特約あるけど、どれを付ければいいの？

マンションではさまざまな事故が想定されます。一般的に特約として追加するのは、マンションの建物や設備が原因であれ、個人が原因であれ、他の人や物に対して損害を及ぼした場合の賠償責任、一時的な負担が大きくかかるために、その補償の必要性が高いと考えます。
また、最近よく起こるのは「水が天井から落ちてくるが、外からは原因がわからない」という水漏れのケースです。以前はこの原因調査を行なう費用を誰かが負担する必要があるため、困るケースが多くありました。
これらを考慮すると、特約としては施設賠償責任、個人賠償責任および水漏れ原因調査費用を加えるのがベースとして一般的と考えます。また、臨時費用なども事故発生の暫定対応が可能になるため付保されるのが一般的です。
そして、それ以外の特約については、例えば、コミュニティ形成に積極的で組合活動の頻度が高い場合には行事参加者傷害を付加するなど、それぞれのマンションのニーズに応じて付加していくのが良いでしょう。


なお、管理組合で特約で付保できる保険のうち、個人賠償責任保険は、マンションの所有者がかける専有部分の火災保険でも特約で付保することができます。確認しておきましょう。

４．管理組合の保険、かけ方はどうすればいいの？

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